Une servitude de passage peut disparaître par le seul effet du temps si elle n’est pas matériellement utilisée pendant trente ans. Un arrêt rendu le 15 janvier 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet de mieux cerner les actions à mener, lorsque le voisin fait obstacle à l’exercice de la servitude, pour éviter son extinction.

Le contexte : un droit de passage bloqué

Une servitude conventionnelle de passage avait été créée par acte notarié en 1961 au profit d’un fonds enclavé. La propriétaire du fonds dominant, constatant que le voisin avait fermé l’accès par un portail cadenassé, l’a assigné en justice pour obtenir le rétablissement de son passage. En défense, le propriétaire du fonds servant soutenait que la servitude était éteinte pour non-usage depuis plus de trente ans, comme le permet le code civil.

La cour d’appel de Lyon lui avait donné tort : elle avait estimé que la servitude n’était pas éteinte, en se fondant sur les nombreuses démarches de la propriétaire du fonds dominant (lettres de mise en demeure, constats d’huissier) pour récupérer l’usage de son passage. Autrement dit, pour les juges du fond, l’intention d’user de la servitude suffisait à empêcher la prescription extinctive de jouer.

Ce que dit la loi sur l’extinction d’une servitude

Le code civil prévoit qu’une servitude s’éteint notamment par le non-usage pendant trente ans (article 706). Pour les servitudes dites « discontinues », comme un droit de passage (qui suppose des actes ponctuels de circulation et non un usage permanent), le délai de trente ans commence à courir « du jour où l’on a cessé d’en jouir » (article 707).

La Cour de cassation avait déjà précisé, en 2006, que, pour ce type de servitude, la prescription extinctive commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de la servitude. Elle reprend cette solution dans l’arrêt de 2026 : seuls des actes matériels de passage, qui montrent une utilisation effective de la servitude, permettent d’éviter son extinction pour non-usage.

Concrètement, ce qui compte, ce n’est pas la volonté d’utiliser le passage, mais le fait de l’emprunter réellement : passer à pied, en voiture, faire circuler un véhicule d’exploitation, etc.

Pourquoi la Cour casse la décision de la Cour d’Appel ?

Les juges d’appel avaient relevé que la propriétaire du fonds dominant avait adressé plusieurs mises en demeure et fait établir des constats, alors même qu’elle était matériellement empêchée de passer par le portail fermé. Ils en avaient déduit qu’elle continuait d’« exercer les droits attachés à la servitude », notion qu’ils estimaient plus large que le simple usage matériel.

La Cour de cassation censure ce raisonnement : elle rappelle que les actes d’exercice d’une servitude de passage « s’entendent d’actes matériels de passage », seuls de nature à empêcher l’extinction par non-usage. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir constaté de tels actes matériels de passage pendant les trente années ayant précédé la demande en justice. Faute de preuve d’un usage concret de la servitude, la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

L’obstacle posé par le voisin ne suspend pas le temps

Le droit commun de la prescription admet, en principe, que la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir, en raison d’un empêchement prévu par la loi, la convention ou la force majeure (article 2234 du code civil). On pourrait être tenté de transposer cette idée aux servitudes : si le propriétaire du fonds dominant ne peut pas passer parce que le voisin bloque l’accès, le délai de trente ans ne devrait pas courir.

L’arrêt du 15 janvier 2026 refuse toutefois d’entrer dans cette logique. Il reste strictement fidèle au régime spécial des servitudes : seule compte la date du dernier passage effectif, peu importe que, par la suite, le propriétaire du fonds dominant ait été empêché par le fonds servant. En creux, le message est clair : un propriétaire qui se heurte à un obstacle ne peut pas se contenter de protester, même par écrit ; il doit saisir le juge rapidement pour interrompre la prescription.

Les enseignements pratiques pour les propriétaires

Pour les particuliers, cette décision appelle plusieurs réflexes de prudence. D’abord, si l’on bénéficie d’une servitude de passage, il est prudent de l’utiliser régulièrement et de pouvoir en rapporter la preuve (témoignages, photos, constats). Ensuite, en cas d’obstruction par le voisin (portail fermé, mur, plantation bloquant le chemin), il ne faut pas se limiter à des mises en demeure : une action en justice doit être envisagée sans tarder, éventuellement en référé, car la demande en justice interrompt la prescription.

Du point de vue du propriétaire du fonds servant, l’arrêt confirme qu’une servitude de passage ne survit pas éternellement si elle n’est plus utilisée : après trente ans sans passage matériel, il est possible de soutenir qu’elle est éteinte, ce qui peut sécuriser la situation du bien.

En matière de servitude de passage, ce qui permet de maintenir le droit, ce n’est ni la bonne foi ni les protestations écrites, mais le fait de passer effectivement ou, à défaut, d’agir en justice à temps.

Source : Cour de cassation- Chambre civile 3, 15 janv. 2026, n° 24-14.618 – Lien vers la source en cliquant-ici