La servitude de passage est un droit réel encadré par le Code civil qui permet au propriétaire d’un terrain enclavé d’accéder à la voie publique en traversant la parcelle d’un voisin. Comprendre ses fondements juridiques, les modalités de sa création et les contraintes qu’elle impose est essentiel pour tout propriétaire confronté à une situation d’enclave.

La servitude de passage, c’est quoi ?

Il convient de rappeler qu’une servitude est une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti (que l’on appelle le fonds servant), au bénéfice d’un autre immeuble, appartenant à un propriétaire distinct (que l’on appelle le fonds dominant).

En effet, l’article 637 du Code civil dispose que : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

En principe, une servitude de passage est donc un droit de passage accordé à une personne qui ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique et qui doit passer sur un terrain appartenant à un tiers pour atteindre sa propriété.

Comment établir une servitude de passage ?

1 – La servitude légale en cas de fond enclavé

L’article 682 du Code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

Le droit de passage est automatique lorsqu’une propriété est enclavée et il est possible de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n’est pas desservie par la voie publique.

La loi reconnaît ainsi au propriétaire d’un terrain enclavé (le fonds dominant) un droit de passage sur un terrain voisin (le fonds servant).

2 – La servitude conventionnelle

L’article 686 du Code civil dispose que :
«Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après».

Pour être opposable aux tiers, la convention de servitude doit être régulièrement publiée au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble.

Règles générale sur la pratique d’une servitude

Le propriétaire du fonds servant ne doit pas entraver l’usage de la servitude et ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. A l’inverse, le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant et ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En résumé

Une servitude de passage ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre (acte notarié ou actes sous-seing privé).