Par un arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin (n° 24-22.365), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé, pour la première fois de façon aussi nette, que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière est une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette qualification s’impose quand bien même la rectification sollicitée aurait des incidences sur un droit réel immobilier.

Les faits et la procédure

Par acte authentique du 11 octobre 2013, deux parcelles détachées d’une parcelle plus grande avaient été vendues à deux couples, chacun propriétaire d’une moitié indivise. Plus de huit ans après la vente, les vendeurs invoquèrent une discordance entre la désignation des parcelles figurant dans le compromis de vente du 20 juin 2012 et celle retenue dans l’acte authentique.

Après l’échec d’une tentative de rectification amiable, les vendeurs assignèrent les acquéreurs en rectification de l’acte et en publication au bureau foncier. La question de la prescription de l’action donna lieu à une divergence d’appréciation entre le juge de la mise en état, qui rejeta la fin de non-recevoir en qualifiant l’action de réelle, et la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui infirma cette ordonnance et déclara l’action prescrite par application de la prescription quinquennale.

Action personnelle et non action réelle

Les demanderesses au pourvoi soutenaient que leur action tendait à la protection de leur droit de propriété et devait donc être qualifiée d’action réelle immobilière, soumise soit à l’imprescriptibilité (article 2227 du code civil pour le droit de propriété), soit à la prescription trentenaire applicable aux autres actions réelles.

La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle relève que l’action en rectification porte sur l’instrumentum — l’écrit lui-même — et non sur l’exercice ou la protection d’un droit attaché à la chose. Le fait que la rectification obtenue puisse avoir des effets sur l’existence de droits réels n’est qu’une conséquence indirecte ; il ne suffit pas à transformer la nature de l’action.

La Haute Juridiction choisit en outre délibérément d’écarter la qualification d’action mixte, pourtant évoquée par les demanderesses.

Le délai part de la signature de l’acte

Les demanderesses affirmaient n’avoir découvert la discordance qu’à la réception d’une copie de l’acte, le 24 novembre 2020, soit postérieurement à la signature.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le délai de prescription avait commencé à courir le 11 octobre 2013, date de signature de l’acte authentique. Elle relève que les parties étaient présentes lors de la signature et que l’acte « ne comportait aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée ». La date de réception d’une copie de l’acte est indifférente dès lors que les signataires étaient en mesure d’en connaître le contenu le jour même.

La Cour apporte cependant une réserve notable : c’est précisément la clarté de l’acte qui fonde cette solution. Dans l’hypothèse d’un acte rédigé en termes équivoques sur la désignation des biens, le point de départ du délai pourrait être reporté à la date de découverte effective de la discordance.

Les implications pratiques pour les parties à un acte notarié

• • Pour les vendeurs et les acquéreurs : toute discordance entre un compromis de vente et l’acte authentique doit être détectée et contestée sans délai. La présence à la signature fait présumer la connaissance du contenu de l’acte, et le délai de cinq ans commence à courir immédiatement, quand bien même une copie n’est reçue que plus tard.
  • Pour les praticiens et les notaires : la rigueur dans la rédaction des désignations cadastrales et la vérification de leur cohérence avec les actes antérieurs revêtent une importance capitale. Une erreur de désignation, même non intentionnelle, peut devenir définitivement inattaquable à l’expiration du délai quinquennal.
  • Sur le plan contentieux : en présence d’un acte comportant une ambiguïté dans la désignation des biens, il restera possible d’invoquer le report du point de départ du délai, conformément à la réserve formulée par la Cour de cassation.

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La frontière entre action personnelle et action réelle, et les règles de prescription qui s’y attachent, sont au cœur de nombreux litiges immobiliers. Une mauvaise qualification de l’action peut conduire à une irrecevabilité de la demande avant même tout examen au fond. Notre cabinet, fort d’une pratique approfondie du droit notarial, des actes authentiques et des contentieux immobiliers, est en mesure de vous conseiller sur la recevabilité de vos actions, le calcul des délais de prescription et la stratégie procédurale adaptée à votre situation.

Source : Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 avril 2026, arrêt n° 262 FS-B, pourvoi n° F 24-22.365 – Lien vers la source en cliquant-ici