Relations tendues entre propriétaire et locataire d’un bail à usage d’habitation ? Voici quelques réflexes à adopter au moment de l’état des lieux pour aborder ce moment sereinement.

Les relations entre bailleurs et locataires ne sont pas toujours un long fleuve tranquille. Réparations locatives, troubles du voisinage, impayés de loyers ou régularisations de charges peuvent rapidement dégrader la situation et conduire à une rupture anticipée du bail.

Mais une fois le congé donné, une question essentielle se pose : comment organiser la fin de la location dans les meilleures conditions, et notamment l’état des lieux de sortie ?

Un moment clé de la fin du bail

L’état des lieux de sortie est une étape déterminante. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet de vérifier si le logement est restitué dans l’état initial.

En cas de dégradations, il servira de base pour déterminer les réparations locatives éventuellement imputables au locataire. Celles-ci pourront être déduites du dépôt de garantie et, si leur montant excède celui-ci, donner lieu à une procédure judiciaire afin d’obtenir le remboursement des sommes dues.

Bien préparer l’état des lieux

La première étape consiste à convenir d’un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie. Il est vivement recommandé de conserver une trace écrite de cette prise de rendez-vous.

Lorsque les relations sont particulièrement tendues, le recours à un commissaire de justice peut s’avérer judicieux. Il dressera un état des lieux objectif et précis qui ne sera pas contestable par le locataire (sauf à engager une procédure pénale contre le commissaire de justice instrumentaire). Dans ce cas, ses honoraires resteront à la charge de la partie qui en prend l’initiative.

En cas de désaccord ou d’absence du locataire

Si aucun accord n’est trouvé sur la date ou sur les dégradations, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux puisse être établi par un commissaire de justice, aux frais partagés. Ce dernier convoquera alors les parties avec un délai de 7 jours minimum puis dressera constat de l’intégralité de l’appartement.

Enfin, si malgré le congé donné, le locataire ne se présente pas et ne répond pas à la convocation, il sera nécessaire d’envisager une saisine du Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la reprise d’un logement présumé abandonné.

Un accompagnement à chaque étape

À chaque étape de cette procédure, l’Avocat et le Commissaire de justice peuvent vous accompagner et travailler conjointement afin de sécuriser juridiquement la fin du bail et prévenir tout contentieux.

Article rédigé avec l’aimable collaboration de Me Lolita LUPETTE, Commissaire de Justice à LIMOGES.

Une servitude de passage peut disparaître par le seul effet du temps si elle n’est pas matériellement utilisée pendant trente ans. Un arrêt rendu le 15 janvier 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet de mieux cerner les actions à mener, lorsque le voisin fait obstacle à l’exercice de la servitude, pour éviter son extinction.

Le contexte : un droit de passage bloqué

Une servitude conventionnelle de passage avait été créée par acte notarié en 1961 au profit d’un fonds enclavé. La propriétaire du fonds dominant, constatant que le voisin avait fermé l’accès par un portail cadenassé, l’a assigné en justice pour obtenir le rétablissement de son passage. En défense, le propriétaire du fonds servant soutenait que la servitude était éteinte pour non-usage depuis plus de trente ans, comme le permet le code civil.

La cour d’appel de Lyon lui avait donné tort : elle avait estimé que la servitude n’était pas éteinte, en se fondant sur les nombreuses démarches de la propriétaire du fonds dominant (lettres de mise en demeure, constats d’huissier) pour récupérer l’usage de son passage. Autrement dit, pour les juges du fond, l’intention d’user de la servitude suffisait à empêcher la prescription extinctive de jouer.

Ce que dit la loi sur l’extinction d’une servitude

Le code civil prévoit qu’une servitude s’éteint notamment par le non-usage pendant trente ans (article 706). Pour les servitudes dites « discontinues », comme un droit de passage (qui suppose des actes ponctuels de circulation et non un usage permanent), le délai de trente ans commence à courir « du jour où l’on a cessé d’en jouir » (article 707).

La Cour de cassation avait déjà précisé, en 2006, que, pour ce type de servitude, la prescription extinctive commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de la servitude. Elle reprend cette solution dans l’arrêt de 2026 : seuls des actes matériels de passage, qui montrent une utilisation effective de la servitude, permettent d’éviter son extinction pour non-usage.

Concrètement, ce qui compte, ce n’est pas la volonté d’utiliser le passage, mais le fait de l’emprunter réellement : passer à pied, en voiture, faire circuler un véhicule d’exploitation, etc.

Pourquoi la Cour casse la décision de la Cour d’Appel ?

Les juges d’appel avaient relevé que la propriétaire du fonds dominant avait adressé plusieurs mises en demeure et fait établir des constats, alors même qu’elle était matériellement empêchée de passer par le portail fermé. Ils en avaient déduit qu’elle continuait d’« exercer les droits attachés à la servitude », notion qu’ils estimaient plus large que le simple usage matériel.

La Cour de cassation censure ce raisonnement : elle rappelle que les actes d’exercice d’une servitude de passage « s’entendent d’actes matériels de passage », seuls de nature à empêcher l’extinction par non-usage. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir constaté de tels actes matériels de passage pendant les trente années ayant précédé la demande en justice. Faute de preuve d’un usage concret de la servitude, la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

L’obstacle posé par le voisin ne suspend pas le temps

Le droit commun de la prescription admet, en principe, que la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir, en raison d’un empêchement prévu par la loi, la convention ou la force majeure (article 2234 du code civil). On pourrait être tenté de transposer cette idée aux servitudes : si le propriétaire du fonds dominant ne peut pas passer parce que le voisin bloque l’accès, le délai de trente ans ne devrait pas courir.

L’arrêt du 15 janvier 2026 refuse toutefois d’entrer dans cette logique. Il reste strictement fidèle au régime spécial des servitudes : seule compte la date du dernier passage effectif, peu importe que, par la suite, le propriétaire du fonds dominant ait été empêché par le fonds servant. En creux, le message est clair : un propriétaire qui se heurte à un obstacle ne peut pas se contenter de protester, même par écrit ; il doit saisir le juge rapidement pour interrompre la prescription.

Les enseignements pratiques pour les propriétaires

Pour les particuliers, cette décision appelle plusieurs réflexes de prudence. D’abord, si l’on bénéficie d’une servitude de passage, il est prudent de l’utiliser régulièrement et de pouvoir en rapporter la preuve (témoignages, photos, constats). Ensuite, en cas d’obstruction par le voisin (portail fermé, mur, plantation bloquant le chemin), il ne faut pas se limiter à des mises en demeure : une action en justice doit être envisagée sans tarder, éventuellement en référé, car la demande en justice interrompt la prescription.

Du point de vue du propriétaire du fonds servant, l’arrêt confirme qu’une servitude de passage ne survit pas éternellement si elle n’est plus utilisée : après trente ans sans passage matériel, il est possible de soutenir qu’elle est éteinte, ce qui peut sécuriser la situation du bien.

En matière de servitude de passage, ce qui permet de maintenir le droit, ce n’est ni la bonne foi ni les protestations écrites, mais le fait de passer effectivement ou, à défaut, d’agir en justice à temps.

Source : Cour de cassation- Chambre civile 3, 15 janv. 2026, n° 24-14.618 – Lien vers la source en cliquant-ici

Le défaut de souscription d’une assurance de responsabilité décennale constitue une faute engageant la responsabilité de l’entreprise au titre d’une faute de gestion. L’assurance décennale lui permet de respecter son obligation de garantie envers le client.

Apparition de la responsabilité décennale.

En 1978, les pouvoirs publics ont décidé de mettre en place un système de garantie des maitres d’ouvrage quant à la qualité et la pérennité des travaux de construction : la responsabilité décennale. Elle oblige tout constructeur à garantir des désordres importants, qui rendent l’ouvrage impropre à son usage ou l’affectent dans sa solidité.

La responsabilité du constructeur est présumée, en dehors de l’existence ou non de toute faute ou malfaçon. Le constructeur est ainsi comptable des travaux de réparation à effectuer. Des travaux qui peuvent parfois dépasser très largement le coût de sa propre prestation.

Protéger son patrimoine personnel.

La jurisprudence estime désormais, que le gérant qui ne souscrit pas une assurance responsabilité décennale pour l’entreprise qui effectue des travaux de bâtiment engage sa responsabilité personnelle au titre d’une faute de gestion. Les répercussions peuvent donc affecter le patrimoine de l’entreprise mais également le patrimoine personnel du gérant. Les conséquences peuvent donc être extrêmement importantes. En outre, la durée de garantie n’est pas nécessairement de 10 ans.

La garantie décennale peut aller jusqu’à 15 ans.

Dans l’hypothèse d’un recours exercé par un maitre d’ouvrage pour des travaux dont il ne serait pas satisfait et pour lesquels il dénoncerait certains désordres, il est essentiel de déclarer le sinistre à son assureur dès réception de la première déclaration. Il est rappelé à ce titre que l’assureur doit voir sa garantie recherchée dans un délai de 2 ans à compter de la première réclamation. A défaut, il pourra solliciter une exclusion de garantie et la non-application du contrat.

La déclaration de sinistre doit être faite, quel que soit le délai écoulé avec la réception des travaux. Même si cette réception a été faite depuis plus de 10 ans car il y a une dissociation entre le contrat de construction sur lequel est basé la responsabilité décennale de 10 ans et le contrat d’assurance qui doit lui être activé durant un délai de 2 ans. C’est ainsi qu’il est toujours possible de rechercher la garantie de son assureur au-delà du délai de 10 ans et théoriquement jusqu’à 12 ans.

La responsabilité décennale du constructeur est un système de responsabilité ouvert au bénéfice du maitre d’ouvrage. Le délai de 12 ans ne s’applique donc que dans les relations entre le constructeur et le maitre d’ouvrage. Pourtant d’autres intervenants à l’acte de construire peuvent également être concernés par les désordres. Il est courant que la cause des désordres relève de la responsabilité de plusieurs intervenants à l’acte de construire. Les constructeurs disposent alors entre eux d’une action en responsabilité dite récursoire afin que chacun réponde de sa propre faute.

Au-délà de la présomption de responsabilité dont bénéficie le maitre d’ouvrage, la recherche effective des causes et des fautes commises peut permettre de définir précisément les responsabilités de chacun. Chaque constructeur peut rechercher la responsabilité délictuelle des autres intervenants à l’acte de construire. C’est le principe classique en droit français selon lequel, tout fait quelconque de l’homme engage sa responsabilité à réparer le dommage éventuellement créé. Cette action récursoire délictuelle peut être exercée durant une période de 5 ans à compter de la connaissance du désordre.

La co-responsabilité entre constructeurs.

Un constructeur mis en cause par un maitre d’ouvrage dans le délai de 10 ans peut lui-même engager la responsabilité d’un autre constructeur co-responsable durant encore une période de 5 ans à compter de la connaissance de la faute commise par ce dernier. Par le jeu de la garantie décennale ouvert à chaque maitre d’ouvrage, un constructeur peut voir sa responsabilité engagée pour les mêmes travaux près de 15 ans après la réception de l’ouvrage.

 » Il est ainsi extrêmement important de souscrire une assurance décennale
pour couvrir l’ensemble des travaux de bâtiment que l’on est susceptible de réaliser. «