Relations tendues entre propriétaire et locataire d’un bail à usage d’habitation ? Voici quelques réflexes à adopter au moment de l’état des lieux pour aborder ce moment sereinement.

Les relations entre bailleurs et locataires ne sont pas toujours un long fleuve tranquille. Réparations locatives, troubles du voisinage, impayés de loyers ou régularisations de charges peuvent rapidement dégrader la situation et conduire à une rupture anticipée du bail.

Mais une fois le congé donné, une question essentielle se pose : comment organiser la fin de la location dans les meilleures conditions, et notamment l’état des lieux de sortie ?

Un moment clé de la fin du bail

L’état des lieux de sortie est une étape déterminante. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet de vérifier si le logement est restitué dans l’état initial.

En cas de dégradations, il servira de base pour déterminer les réparations locatives éventuellement imputables au locataire. Celles-ci pourront être déduites du dépôt de garantie et, si leur montant excède celui-ci, donner lieu à une procédure judiciaire afin d’obtenir le remboursement des sommes dues.

Bien préparer l’état des lieux

La première étape consiste à convenir d’un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie. Il est vivement recommandé de conserver une trace écrite de cette prise de rendez-vous.

Lorsque les relations sont particulièrement tendues, le recours à un commissaire de justice peut s’avérer judicieux. Il dressera un état des lieux objectif et précis qui ne sera pas contestable par le locataire (sauf à engager une procédure pénale contre le commissaire de justice instrumentaire). Dans ce cas, ses honoraires resteront à la charge de la partie qui en prend l’initiative.

En cas de désaccord ou d’absence du locataire

Si aucun accord n’est trouvé sur la date ou sur les dégradations, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux puisse être établi par un commissaire de justice, aux frais partagés. Ce dernier convoquera alors les parties avec un délai de 7 jours minimum puis dressera constat de l’intégralité de l’appartement.

Enfin, si malgré le congé donné, le locataire ne se présente pas et ne répond pas à la convocation, il sera nécessaire d’envisager une saisine du Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la reprise d’un logement présumé abandonné.

Un accompagnement à chaque étape

À chaque étape de cette procédure, l’Avocat et le Commissaire de justice peuvent vous accompagner et travailler conjointement afin de sécuriser juridiquement la fin du bail et prévenir tout contentieux.

Article rédigé avec l’aimable collaboration de Me Lolita LUPETTE, Commissaire de Justice à LIMOGES.

La servitude de passage est un droit réel encadré par le Code civil qui permet au propriétaire d’un terrain enclavé d’accéder à la voie publique en traversant la parcelle d’un voisin. Comprendre ses fondements juridiques, les modalités de sa création et les contraintes qu’elle impose est essentiel pour tout propriétaire confronté à une situation d’enclave.

La servitude de passage, c’est quoi ?

Il convient de rappeler qu’une servitude est une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti (que l’on appelle le fonds servant), au bénéfice d’un autre immeuble, appartenant à un propriétaire distinct (que l’on appelle le fonds dominant).

En effet, l’article 637 du Code civil dispose que : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

En principe, une servitude de passage est donc un droit de passage accordé à une personne qui ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique et qui doit passer sur un terrain appartenant à un tiers pour atteindre sa propriété.

Comment établir une servitude de passage ?

1 – La servitude légale en cas de fond enclavé

L’article 682 du Code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

Le droit de passage est automatique lorsqu’une propriété est enclavée et il est possible de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n’est pas desservie par la voie publique.

La loi reconnaît ainsi au propriétaire d’un terrain enclavé (le fonds dominant) un droit de passage sur un terrain voisin (le fonds servant).

2 – La servitude conventionnelle

L’article 686 du Code civil dispose que :
«Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après».

Pour être opposable aux tiers, la convention de servitude doit être régulièrement publiée au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble.

Règles générale sur la pratique d’une servitude

Le propriétaire du fonds servant ne doit pas entraver l’usage de la servitude et ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. A l’inverse, le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant et ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En résumé

Une servitude de passage ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre (acte notarié ou actes sous-seing privé).

Votre conjoint veut divorcer mais vous souhaitez sauver votre couple ? Les situations dans ce cas sont nombreuses. Peut-on juridiquement empêcher un divorce ? Quels sont vos droits réels face à une demande de séparation unilatérale ? Comprendre les mécanismes juridiques du divorce est essentiel pour affronter cette épreuve avec lucidité. Voici ce que la loi prévoit lorsque la rupture devient inévitable malgré vos sentiments.

Puis-je empêcher ma femme de me quitter ?

Non, il est possible de divorcer sans l’accord du conjoint. La loi française ne vous permet pas de la retenir à la maison sans son accord (de même en cas de Pacs ou de vie en concubinage) et donc de maintenir les liens du mariage.

Si votre épouse souhaite divorcer malgré votre refus, 2 solutions qui ne nécessitent pas votre accord s’offriront à elle :

• • Le divorce pour faute : il lui appartiendra de démontrer la violation grave ou renouvelée des obligations de mariage (violences physiques ou morales ou encore d’abandon du domicile sans raison valable).
  • Le divorce pour altération définitive du lien conjugal : elle pourra le réclamer en justifiant de la séparation effective de la vie commune. L’altération définitive du lien conjugal résulte de la cessation de la communauté de vie entre les époux. Par exemple, lorsqu’ils vivent séparés depuis un an lors de la demande en divorce.

Dans ces 2 cas, la procédure implique obligatoirement la saisine du Tribunal.

Quelles sont les conséquences d’un divorce demandé par l’un des époux ?

La prestation compensatoire reste due

Votre épouse, même fautive, sera en droit de solliciter une prestation compensatoire. La décision unilatérale de vous avoir quitté ne change strictement rien. La prestation compensatoire est indépendante des torts. Le juge retient uniquement les critères tenant notamment aux revenus et charges de chaque époux, la durée du mariage, l’âge des époux, leurs droits respectifs à une pension de retraite, etc.

Il a été jugé que si l’époux ressent vivement les fautes commises par son épouse, les textes ne commandent cependant pas de le dispenser du versement d’une prestation compensatoire. L’abandon du conjoint bafoué, ne sauraient en équité priver votre épouse pourtant fautive d’une prestation compensatoire. Le juge peut toutefois la refuser à l’époux exclusivement fautif qui la demande mais c’est très rare.

Elle peut être supprimée si précisément l’équité le commande au regard des circonstances particulières de rupture. Par exemple, la jurisprudence l’a refusée à une épouse qui se désintéressait de ses enfants et ne faisait pas d’effort pour trouver du travail.

Les enfants mineurs

L’époux ne perd aucun droit sur ces enfants. Il devra être appliqué la volonté commune parfois bien difficile en pratique.
Il conviendra donc rapidement de saisir le Juge aux affaires familiales.

Les autres conséquences du divorce

D’abord, les conséquences fiscales, il est à préciser que votre femme pourra déclarer ses impôts séparément à compter de la date de la séparation effective, l’administration fiscale ne réclamant pas une décision de justice.

Puis sur le nom marital, votre épouse pourra également conserver votre nom avec votre accord ou démontrer un intérêt particulier autre que celui de porter le même nom que celui des enfants. La meilleure chose à faire est soit de tenter des thérapies de couple soit d’accepter sa décision avec grâce.

Peut-on obtenir des dommages et intérêts en cas de divorce pour faute ?

Si vous ne pouvez pas empêcher le divorce, seule une procédure en divorce pour faute vous permettra de faire juger par le Tribunal que la séparation est de son seul fait. La seule conséquence d’une telle décision est l’allocation éventuelle à votre profit de dommages et intérêts mais encore faut-il prouver les conséquences d’une particulière gravité du fait de la dissolution du mariage et l’existence d’un préjudice moral différent de celui découlant du divorce.

La preuve d’une relation adultérine n’est pas suffisante, ce grief ne suffisant pas à prouver que le divorce en lui-même entraînera de graves conséquences. Vous devez prouver un sentiment de trahison, un traumatisme suite à des violences conjugales, un préjudice moral lié à des convictions religieuses, une dépression morale liée à un sentiment de chagrin, en synthèse tout préjudice d’ordre essentiellement moral qui suit le divorce, mais qui n’en est pas à l’origine.

Le divorce entraîne souvent des bouleversements financiers importants, notamment lorsqu’il existe un écart de revenus significatif entre les époux. Vous gagnez moins que votre conjoint et envisagez une séparation. Vous vous interrogez sûrement sur vos droits financiers. La prestation compensatoire constitue un mécanisme juridique essentiel destiné à rééquilibrer les situations après un divorce.

Qu’est-ce qu’une prestation compensatoire ?

Cette somme vise à compenser, autant qu’il est possible, la disparité de niveau de vie créée par la rupture du mariage. Elle est versée par l’un des époux qui disposent de revenus plus importants.

Les critères retenus par le juge pour caractériser une prestation compensatoire

Aux termes des dispositions de l’article 271 du Code Civil :

« La prestation compensatoire est fixée selon les besoins de l’époux à qui elle est versée et les ressources de l’autre. Elle tient compte de la situation au moment du divorce et de l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible. »

A cet effet, le juge prend en considération notamment :

• • La durée du mariage ;
  • L’âge et l’état de santé des époux ;
  • Leur qualification et leur situation professionnelle ;
  • Les conséquences des choix professionnels faits pour l’un des époux pendant la vie communce pour l’éducation des enfants et du temps qu’il faudra encore y consacrer ou pour favoriser la carrière de son conjoint au détriment de la sienne ;
  • Le patrimoine estimé ou prévisible des époux, tant en capital qu’en revenu après la liquidation du régime matrimonial ;
  • Leurs droits existants et prévisibles ;
  • Leur situation respective des époux concernant leurs retraites. Il doit estimer la perte de droits subie par l’époux demandeur. Cette diminution est évaluée selon les sacrifices faits durant le mariage.

Sur la jurisprudence constante : le sacrifice professionnel, critère déterminant dans la fixation de la prestation compensatoire.

La prestation compensatoire est fondée sur l’existence d’une disparité dans les conditions de vie respectives des époux créée par la rupture du mariage. La prestation compensatoire est, principalement, de nature indemnitaire ; considéré comme permettant de rétablir un certain équilibre rompu par un investissement inégal dans les activités domestiques.

De plus en plus souvent, l’indemnisation est refusée sans preuve de sacrifice professionnel. Il faut démontrer un renoncement pour les enfants ou la carrière du conjoint. Si l’écart de revenus des époux trouve son origine dans une différence de qualification professionnelle qui préexistait au mariage, il n’y a donc pas lieu à compensation.

La jurisprudence ne se contente pas d’une comparaison objective des revenus. La disparité doit provenir d’un renoncement à des ambitions professionnelles. C’est l’investissement au foyer qui doit créer ce déséquilibre financier. La réparation des inégalités liées aux investissements différenciés des époux dans les activités domestiques est ainsi dominante.

L’un des époux a le droit à une prestation compensatoire si la situation financière de l’un des époux est plus favorable que celle de l’autre, et s’il est démontré le lien de causalité entre la rupture du mariage et cette différence de revenus.

L’importance de la date du jugement de divorce pour déterminer la disparité des situations financières entre les époux.

Important : la disparité dans les situations financières des époux est prise en compte à la date où le juge statut pour prononcer le divorce.

Aussi, si durant la procédure de divorce une épouse qui n’avait pas de travail et ne percevait quasiment aucun revenu trouve un emploi et perçoit, ainsi des revenus plus importants, cela réduit la disparité des situations financières. Le montant de la prestation compensatoire qui pourrait être octroyée est alors réduit.

Une conférence-débat sur l’évolution du cadre juridique pour la protection des éléments naturels a eu lieu en présence de Me Jean Valière-Vialeix, avocat associé chez Elige Limoges.

Cet article, publié le 10/10/2024, est extrait du site de la cours d’appel de Limoges : lien en bas de page.

Le jeudi 26 septembre, la Cour d’appel de Limoges a organisé une conférence-débat animée par Madame Calmet, présidente du programme WILD Legal, Madame Nadaud, doyenne de la Faculté de Droit et des Sciences Economiques de Limoges, membre de l’Observatoire des Mutations Institutionnelles et Juridiques (OMIJ) et directire adjointe du Centre de Recherches Interdisciplinaires en Droit de l’Environnement de l’Aménagement et de l’Urbanisme (CRIDEAU) et maître Valière-Vialeix, avocat au barreau de Limoges, en présence des chefs de cour. Il s’agissait, à la lumière du droit comparé et du mouvement doctrinal qui se manifeste en faveur d’une meilleure prise en compte des droits de la nature, de réfléchir sur les avantages et inconvénients d’une reconnaissance de certains éléments naturels en tant que parties représentées aux instances concernant le droit de l’environnement.

Marine Calmet a présenté le travail de Wild Legal, un incubateur juridique soutenant la reconnaissance des droits de la nature. Selon elle, l’octroi de la personnalité juridique aux entités naturelles telles que les arbres ou les écosystèmes permettrait une protection plus spécifique et mieux adaptée aux besoins des écosystèmes en danger. Cependant, plusieurs obstacles subsistent. Certains juristes estiment que le droit de l’environnement est déjà suffisant, tandis que d’autres craignent des conflits entre les droits des êtres humains, des personnes morales et des entités naturelles. Elle a également présenté l’évolution de la protection des droits de la nature dans d’autres Etats, comme la République de l’Equateur, qui, en septembre 2008, est devenue le premier pays au monde à incorporer dans sa constitution les droits de la nature. Madame Calmet a fait le point sur les initiatives en cours en France, comme celle des droits de l’estuaire de la Gironde, projet porté par des étudiants qui a fait l’objet d’un partenariat avec Wild Legal. Il reflète l’intérêt grandissant pour ces questions au sein de la société civile, des institutions universitaires et des juridictions.

Séverine Nadaud, doyenne de la Faculté de Droit et des Sciences Economiques de Limoges, a ensuite pris la parole pour expliquer que le cadre juridique français repose sur une distinction traditionnelle ente les sujets de droit, les personnes physiques et morales, et les objets, les biens, y compris les éléments naturels. Elle a indiqué que le droit de l’environnement actuel assurait une certaine protection de ces éléments, mais qu’elle pouvait être considérée comme insuffisante. Un parallèle pouvant être fait avec la protection des animaux qui s’est vue renforcée par une politique pénale répressive à l’égard de la maltraitance animale.

Maître Jean Valière-Vialeix a quant à lui détaillé les dispositions actuelles du droit qui permettent déjà d’assurer une protection des éléments naturels, comme par exemple les règles d’urbanisme qui permettent de classer des arbres comme remarquables ou encore la reconnaissance d’un préjudice écologique. Il a également abordé les aspects procéduraux qui devront faire l’objet d’une adaptation dans le cas où les éléments naturels se verraient reconnaître des droits, comme la désignation de leur représentant ou l’indemnisation du préjudice.

Le débat s’est conclu sur la nécessité de repenser notre cadre juridique face aux enjeux climatiques et environnementaux actuels. Les juges français sont-ils prêts à s’engager dans cette voie novatrice, à l’instar de ce qui s’est produit dans d’autres pays ?

Pour consulter l’ouvrage hors-série de l’Agence Française de Développement relatif aux droits de la nature, cliquez-ici.

Pour retrouver la source de l’article ci-dessus, cliquez-ici.

Extrait de l’intervention de Maître Jean VALIERE-VIALEIX dans l’émission « Ça peut vous arriver » du 23 novembre 2023 avec Julien Courbet sur RTL. 

Sujet
Arnaque à la rénovation énergétique.

Le procès de BDPA Rénovation, pour escroquerie aux travaux de rénovation, s’est tenu au tribunal correctionnel de Limoges du 13 au 22 novembre 2023. L’entreprise est accusée d’avoir arnaqué au moins 200 personnes sur des travaux de rénovation énergétique principalement des personnes âgées, pour un préjudice total d’à peu près 2 millions d’euros. Les prévenus étaient poursuivis pour escroquerie en bande organisée et pratiques commerciales agressives.

Pour contacter Maître Jean VALIERE-VIALEIX : www.elige-avocats.com/limoges/

Source de l’extrait :
Retrouvez l’ensemble de l’INTEGRALE de RTL dont est extrait cette intervention au lieu suivant : https://shorturl.at/hinD5

Article publié dans le journal « La Montagne » du samedi 14 octobre
dans la rubrique Limousin > Faits divers.

En principe, il est répondu, tant par les assurances que par les juridictions, que la privation de la marche ou du jardinage, suite à un dommage corporel consistent en une perte de qualité de vie. Cette modification des conditions d’existence est prise en compte dans l’évaluation du déficit fonctionnel permanent réalisé par l’expert et n’est donc pas indemnisée en plus, dans le cadre du préjudice d’agrément.

Le préjudice d’agrément, définition.

Pour rappel, le poste de préjudice d’agrément vise exclusivement à réparer le préjudice lié à l’impossibilité pour la victime de pratiquer régulièrement une activité spécifique, sportive ou de loisirs. Ce poste de préjudice est apprécié in concreto en tenant compte de tous les paramètres individuels de la victime (âge, niveau,…). Le préjudice d’agrément est apprécié de manière restrictive tant par les assurances que par les juridictions, qui considèrent que la réparation d’un tel préjudice se limite, le plus souvent, en la privation d’une activité sportive. Pour ce faire, la victime doit démontrer par la communication de licence sportive ou encore d’attestations qu’elle pratiquait de telles activités avant la réalisation du dommage corporel.

La pratique de la marche et du jardinage

La pratique de la marche et du jardinage n’étaient jusque là, pas admises clairement dans le cadre de la réparation de ce préjudice d’agrément.  Mais récemment, le 28 novembre 2019, la cour de Cassation a admis la prise en compte de la privation d’activité de jardinage et de la marche avec l’arrêt rendu par la Cour de Cassation en sa 2ème Chambre Civile du 28 novembre 2019 (18-24.169).

Désormais, si vous ne pouvez plus, suite à l’accident corporel dont vous avez été victime, vous adonner à la marche ou au jardinage, il vous faut l’évoquer lors de l’expertise médicale et vous pourrez (vous devrez) en solliciter l’indemnisation au titre de votre préjudice d’agrément qui viendra s’ajouter à l’indemnisation que vous aurez pu recevoir au titre de votre déficit fonctionnel permanent fixé par l’expert.

Par Jean Valière Vialeix – Elige Limoges

La question du règlement de travaux supplémentaires, sans avenant au devis initial est récurrente et la réponse est peut-être moins catégorique que ce que les forums en ligne peuvent laisser penser.

Prenons le cas d’un maçon qui réalise un chantier chez un particulier :

Au cours des travaux, ce dernier sollicite de l’artisan la réalisation d’une autre prestation, qui n’était pas prévue initialement. L’artisan s’exécute et adresse en conséquence à son client une facture complémentaire de 1 000€. Le client – un consommateur – refuse de régler cette somme supplémentaire : « pas de devis, pas de paiement ».

Au sujet de l’obligation d’inscrire les travaux supplémentaires dans le devis.

Au terme des articles L. 112-1 et s. du Code de la consommation applicable aux relations entre l’artisan et un consommateur, l’artisan a l’obligation d’informer son client sur les conditions d’exécution de la prestation de service et le prix, de sorte que ce dernier soit à même d’accepter, en connaissance de cause, de réaliser les travaux. En cas de prestations supplémentaires, il est préférable de réaliser un avenant au devis que le client doit signer.

Toutefois, il n’y a pas à proprement parler d’obligation de réaliser un devis, a fortiori un devis complémentaire, hormis dans des secteurs très spécifiques : dépannage, réparation, entretien, service à la personne, devis liés aux professionnels de santé…

En revanche, l’article 1359 du Code civil prévoit qu’au-delà d’un montant de 1 500€, il convient de réaliser un écrit, à défaut de quoi, il n’est pas possible de demander le paiement en justice. Cette solution semble applicable au devis complémentaire, de sorte qu’en sollicitant la somme de 1 000€, pour des travaux complémentaires à votre client, vous n’étiez pas dans l’obligation de réaliser un écrit.

Toutefois, pour pouvoir solliciter cette somme, il conviendra de prouver que votre client vous a bien sollicité pour réaliser des travaux, en plus de ceux initialement prévus par le devis, et qu’il avait par conséquent verbalement accepté ces nouvelles prestations. Idéalement, des mails ou des SMS prouvant la volonté du client de faire réaliser ces travaux.

Par conséquent, le seul fait que vous n’ayez pas rédigé d’avenant au devis ne suffit pas pour s’exonérer du paiement des travaux complémentaires. En revanche, pour pouvoir valablement solliciter le paiement de ces travaux, il faudra pouvoir apporter la preuve que le client y a bien consenti.

Par Jean Valière Vialeix – Elige Limoges